Коммерческая недвижимость, плюсы и минусы инвестирования
Инвестиции в недвижимость обычно рассматриваются в контексте домов и квартир, за исключением рынка коммерческих помещений, таких как склады, офисы или магазины. Несмотря на то, что они прибыльны, немногие люди выбирают эти предприятия. Почему?
Основная причина — отсутствие знаний о том, как правильно спланировать и завершить такое вложение. Поэтому мы решили провести вас шаг за шагом через процесс выбора коммерческой недвижимости. В прошлом году в этот рынок в Польше было инвестировано 7,2 миллиарда евро. Узнайте, как ответственно присоединиться к этому бизнесу и выбрать подходящую коммерческую недвижимость для аренды.
Шаг 1. Определите, какую недвижимость вы ищете.
В случае аренды коммерческой недвижимости как бизнес центр у вас есть два варианта:
- покупка помещения, у которого уже есть арендатор,
- покупка помещения, которое можно сдать в аренду.
Основное различие между ними — это, конечно, цена. Первый вариант дает вам гарантию доходности вложения — долгосрочный арендатор подтверждает привлекательность помещения и выгодность сдачи в аренду. Однако вы должны быть готовы к более высокой начальной стоимости при покупке такой недвижимости.
В результате большинство инвесторов решают искать помещения, которые приспособят для сдачи в аренду самостоятельно. Если у вас тоже есть такой план, ищите старые, полуразрушенные здания, требующие визуальной корректировки. Владельцам сложнее продать их, что дает вам прочную основу для переговоров о цене. По сравнению с первым вариантом это может быть гораздо более дешевое решение, однако получение прибыли можно отложить на более длительный срок. Приобретенное помещение подлежит ремонту, что влечет за собой последующую сдачу объекта в эксплуатацию арендатору.
Наконечник:Вы также можете приобрести коммерческую недвижимость по хорошей цене на тендере. Подпишитесь на информационные бюллетени судебных приставов и арбитражных управляющих, чтобы всегда быть в курсе новых возможностей.
Шаг 2. Проверка технического и правового состояния арендуемого помещения.
Непродуманная покупка квартиры «после перехода» несет в себе риск юридических ограничений и неприятных сюрпризов в будущем, поэтому, прежде чем вынимать деньги из кармана, стоит обратиться в муниципалитет. Спросите там о планах территориального развития района, на котором расположен выбранный объект недвижимости. Может оказаться, что через несколько лет инфраструктура кардинально изменится, и ваше помещение, которое вы хотели сдать парикмахерским, не будет иметь права там находиться.
Конечно, это не значит, что в этом случае вам обязательно следует отказаться от покупки. Обычно достаточно просто изменить инвестиционные предположения. Помните, что как инвестор вы должны узнать как можно больше о запланированном проекте, но даже имея большой объем проверенной информации, вы не можете точно предсказать, как будут выглядеть эти предстоящие изменения.
Другой важный аспект — это соответствующие стандарты безопасности в зданиях, особенно в случае старых, которые охраняются реставратором недвижимости. Убедитесь, что в помещении установлена правильная установка или необходимое количество аварийных выходов. Если пренебречь этим моментом, последующие перепланировки в соответствии с потребностями арендатора могут оказаться очень дорогими, проблематичными или даже невозможными.
Чтобы снизить первоначальные затраты на время ремонта и подготовки помещения к аренде, вы можете подать заявление о снижении или полной отмене налога на имущество. Для этого необходимо подать заявление в старосты об изменении расчета налога. Все события, влияющие на размер налогообложения, имеют право на него, включая изменение способа использования здания.
Шаг 3. Проанализируйте свое окружение
Неспособность проанализировать среду снижает шансы на успех инвестиций, поэтому не пропускайте этот этап. Помимо проверки планов пространственного развития, о которых мы писали в предыдущем пункте, необходимо учитывать еще несколько факторов.
Конкуренция
Если вы собираетесь сдавать место вышеупомянутым парикмахерским, посмотрите, сколько парикмахерских уже есть в вашем районе. Очень легко ошибиться и подготовить недвижимость к аренде для определенной профессиональной группы, а потом обнаружить, что эта группа не заинтересована в вашем предложении.
Ваши потенциальные арендаторы также проанализируют плюсы и минусы помещения. Если в одном поместье уже есть 3 парикмахерских, другой парикмахер может не захотеть открыть там салон из-за высокой конкуренции.
Стоимость аренды в районе
Узнайте, сколько другие арендаторы в этом районе платят за помещение, подобное вашему. Благодаря этому вы сможете оценить, получите ли вы запланированную окупаемость инвестиций в предполагаемые сроки. Это важный фактор принятия решений при покупке коммерческой недвижимости. Не существует определяющего количества лет, определяющего, является ли вложение прибыльным, но многие инвесторы не участвуют в проектах, если они ожидают, что сумма, вложенная в приобретение недвижимости (включая расходы на ремонт и лицензирование), не будет возмещена в течение срока. максимум 7-8 лет.
Потенциал помещения
Итак, сколько людей захотят его сдать. То, что дела у других заведений в вашем районе идут хорошо, не обязательно означает, что у вас все будет хорошо. Поэтому проведите тест. Разместите объявление об аренде и посмотрите, сколько откликов вы получите. Таким образом вы проверите инвестиционный потенциал своей недвижимости.
Расположение
Целевая группа моего арендатора живет / работает в этом районе? Легко ли добраться до моего ресторана? Это основные вопросы, которые вы должны задать себе при рассмотрении вопроса о покупке коммерческой недвижимости. Помните, что в каждой отрасли есть свои правила. Пекарню лучше всего располагать рядом с жилым массивом, а мастерская автомеханика вполне может функционировать на окраине города.
Совет: ищите коммерческую недвижимость относительно недалеко от места вашего проживания (до 100 км). Благодаря этому вы сможете лично проконтролировать отделочные работы, познакомиться с арендатором или быстро выехать на место в случае возникновения проблем.
Шаг 4. Рассмотрите потенциальные инвестиционные риски.
Покупка коммерческой недвижимости, как и любое вложение, сопряжена с определенным риском. Поэтому даже после положительного заключения будьте готовы к непредвиденным ситуациям. Вот несколько из них:
- длительный период ожидания разрешений, необходимых для реконструкции / ремонта (будьте готовы к тому, что вы получите первую отдачу от инвестиций только через несколько месяцев и включите ее в свой бюджет),
- отсутствие людей, желающих сдавать в аренду (правильно проанализировать окружающую среду, чтобы минимизировать этот риск),
- проблема с получением оплаты от арендатора (обычно это вопрос времени, потому что компания арендодателя не защищена жилищным и жилищным законодательством и ее проще собрать, чем в случае аренды квартиры — так что позаботьтесь о финансовая подушка, которая позволит оплачивать счета в случае возникновения проблем).
Шаг 5. Рассчитайте рентабельность ваших инвестиций.
Проверьте, окупятся ли эти проценты за вас, используя финансовый индикатор — рентабельность. Обозначить его можно двумя способами:
- подсчет через сколько лет ваш вложенный капитал вернется
- или путем расчета годовой нормы прибыли от собственности.
Если вы хотите получить исчерпывающее и объективное представление о конкретном проекте с финансовой точки зрения, лучше всего рассчитать годовую норму прибыли. Он более надежен, поскольку позволяет легко сравнивать доходность отдельных инвестиций — не только тех, которые связаны с покупкой недвижимости. Вы также можете сравнить доходность коммерческой недвижимости с банковским депозитом или облигациями.
Инвестиции в коммерческую недвижимость или с чего начать?
Отсутствие знаний об инвестировании в коммерческую недвижимость делает эти проекты гораздо менее популярной формой вложения капитала, чем аренда квартир. Однако ключ к успеху обычно лежит главным образом в правильной подготовке. Помните, просто сделайте первый шаг и отложите свои эмоции в сторону, потому что они не лучшие бизнес-консультанты. Не поддавайтесь сиюминутному волнению или появлению «возможности» — внимательно проанализируйте все факторы, определяющие успех проекта. Решение можно принять немедленно, но его последствия останутся с вами надолго. Поэтому убедитесь, что они приносят вам пользу.